，我想咨询一下以下问题： 关于购买商品房，我签订了认购，没有签网签与正式合同，也交了定金与首付款，但我现在迟迟未收到开放商的返一成首付给我，（时间上只有口头承诺3到6个月，但时间已过）导致我贷款一直没有下来，还没开始月供，我现在可以退吗？要承担什么损失？盼复，谢谢
回复：签了认购书交了首付，没有签定正式合同，从法律上说房子不属于买方。根据相关法律法规，不动产以登记发生物权效力，在没有进行房屋确权登记前，与开发商之间只存在债权关系。只有在不动产登记后，房产才真正属于卖方。
法律分析
房子交易是以签订正式的商品房买卖合同为准，虽然交了首付，但并没有正式的文件约定，有关双方的权益和违约责任，存在很大的法律漏洞。所以，定了房子交了定金，应该尽快催促开发商签订买卖合同、开具正式发票。一般开发商在客户交齐首付款的时候会同时签订买卖合同，也有开发商会在贷款通过审批、首付交齐的情况下，才签订合同。消费者交了首付，买了期房之后，就可以凭借商品房预售合同中关于“预告登记”的约定，到有关部门办理“预告登记”，将消费者要求开发商交房和办理产权过户等预售合同上的权利，登记在房屋登记簿上。买卖房屋合同，从合同成立时生效，未办理所有权转移登记的，不影响合同效力。但该房屋的物权转移，自记载于不动产登记簿时发生效力。另外，对预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让或抵押的，当事人都可以作预告登记的约定。当事人持有不动产权属证书，就能够证明自己是不动产权属证书登记的物权的权利人。不动产权属证书尽管具有证明作用，但其证明力源于不动产登记簿的登记，而不是证书本身就是物权登记。
法律依据
《中华人民共和国民法典》 第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
房产纠纷
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2023-10-07 17:01
作为房东，提前收回商铺，需要退还租户未使用租赁期的房租吗？还是只要赔付违约金就行。
回复：根据法律规定，房东违约的，租房人可以要求房东根据租房合同的约定承担违约责任；因房东违约造成租房人损失的，租房人可以要求赔偿损失，具体赔偿金额要根据租房人的具体损失来确定。针对租房，如果在房屋租赁合同履行期间，房东由于各种原因要收回房子，这个时候租客可以要求房东继续履行租房合同并承担违约责任，如果房东不履行租房合同，可以要求退还剩余租赁期间的费用，也可要求支付解除租赁合同的损失。房东既不履行租赁合同也不承担违约赔偿，可以向调解委员会申请调解或者向租赁所在地提起法院诉讼。
根据《民法典》（2021.1.1生效）第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
针对租房合同，如果有违约金的明确规定，按照租赁合同中约定的金额来赔偿，如果没有明确租房违约金的金额，双方可以相互协商，约定违约金的金额。对于房东违约，国家是没有统一的赔偿标准的，一般根据租房人的具体损失来确定的。
针对购买二手房，如果房东违约了，可以要求房东退款并赔偿违约金。购房合同是根据我国相关法律法规来达成的协议，一般包括土地使用情况、商品房的相关状况、房价、付款约定、交付约定、质量标准保修责任、产权登记、购买方使用权、认定的仲裁机构及违约赔偿责任等。房东出现违约，可以根据情况要求其支付损失赔偿金。
《民法典》第五百八十五条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
房产纠纷
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2023-10-04 20:41
男方婚前买的房子付的首付写的是男方父亲的名字，婚后要夫妻二人还房贷，儿媳是否可以申请更改房产名字，条件是什么
回复：房子分配给男方。根据《新婚姻法》第六条规定：
婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。
第七条：
婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
房产纠纷
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2023-09-29 18:42
物业说地方没有减免物业费的规定 空置房物业费该交多少
回复：小区空置房物业费可以按70%交纳。
业主办理入住手续后连续性六个月以上未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业,业主应向物业管理企业书面备案,按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费,或按省市县有关部门对空置房减免的规定收取物业费。
法律规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
法律依据
《物业管理条例》第四十一条
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《民法典》第九百三十七条
物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
房产纠纷
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2023-09-26 18:14
房租租房合同未到期，提前一个月跟房东退房，房东不退押金
回复：租房提前退房房东不退押金时，可以尝试与房东协商。但是如果房屋租赁合同明确约定租赁期限届满时才能退还押金，那么房东不太可能退押金。提前退租可能还涉及违约责任的承担。
根据2021年实施的《民法典》第五百七十八条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。
第七百零四条规定，租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条。
《民法典》第五百七十八条
当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。
《民法典》第七百零四条
租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
房产纠纷
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2023-09-24 20:12
母亲个人房产买卖过户给女儿，如何办理才能不属于女儿婚后夫妻共同财产?属于女儿个人财产。
回复：第一，遗嘱继承。遗嘱明确写上排除你配偶的继承权，房子只属于子女个人财产。采用继承过户房产，继承人需要办理各种证明，期间需要花费大量的时间和精力，日后出售时可能面临较高的税费。
第二，赠与协议。签赠与协议并公证，只赠与子女，与继承一样，日后出售时可能面临较高的税费。
第三，买卖过户。父母将房子“卖给”子女，与普通的交易方式完全相同，并无明显区别，交易过程中所产生的税费也与普通房产买卖方式毫无二致。这种方式很难排除子女的配偶，可以让子女与配偶签一个婚内财产协议，写明该房产的来源历史经纬，约定该房产为子女的个人财产。
房产纠纷
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2023-09-22 19:35
他人建房与我这口头商议交换其他土地，房子建成占用我土地已有十来年，现在不承认交换的土地是我方的，这种该怎么处理？
回复：依据我国《合同法》的规定，一方拒不履行合同义务，导致合同不能实现的，应当承担违约责任。如果对方在口头互换土地时达成了约定，但是未通过书面合同确认，你可以通过法律手段去维护你的权益。首先，你可以向当地乡镇政府、土地管理局等部门反映此事，并要求协调解决。其次，如果协调无果，你可以向法院提起诉讼，要求判决对方承担违约责任并给予赔偿。在赔偿责任的确定上，可以依据你们的口头协议内容、土地当地市场价格以及对当事人行为进行综合考虑等方面进行计算。需要注意的是，在处理此类纠纷时，应当注意保留相关证据，以免影响后续维权哦。
1.在互换土地时，最好能够通过书面合同确认，以避免因口头约定而引发的后续风险。2.除了向行政部门反映此事和向法院提起诉讼外，还可以考虑通过调解等方式解决纠纷。在以往的案例中，也出现过当事人通过调解达成协议、解决争议的情况。3.在处理此类纠纷时应当充分考虑土地的历史使用情况、土地的性质、交易价格等因素。比如，如果对方实际使用了这块土地十多年并对其进行了相应的投入，你一般需要在赔偿金额方面进行适当的考虑。
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2023-09-20 20:22
男方婚前买的房，婚后一起还房贷，房贷还没还完，男方给女方写了条子说房子赠予女方一半，这个条子有效吗
回复：法律分析：
有效的。男方婚前的财产，公证赠与给女方一半，则属于赠与行为。但依据相关法律规定，婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。如果男方办理了公证手续，则依据赠与的相关规定，男方是不能反悔和撤销的。所以男方想把自己的婚前房产给女方，是有效的。但是要办理公证或者直接办理加名过户手续，否则，男方随时可以要求撤销赠与。
法律依据：
最高院关于《中华人民共和国民法典婚姻家庭编解释一》 第三十二条 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。
《中华人民共和国民法典》 第六百五十八条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。
第六百六十三条 受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；对赠与人有扶养义务而不履行；不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。
第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
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2023-09-19 20:28
购买的商品房承重梁有许多裂纹 开发商一直避而不谈，无视业主诉求，怎么办？！急
回复：商品房出现裂缝后，可以到开发商维权，要求开发商进行维修处理，解决商品房裂缝问题。
如果不维修赔偿的，可以要求开发商退房，要是协商不成，可以到法院起诉帮忙一起解决。
商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋，均按市场价出售。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条
因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；
出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。
修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
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2023-09-15 18:26
深圳
