家里有房子在奶奶名下，怎么有效的转给孙子
回复：奶奶的房子过户给孙子属于家人之间的房屋过户，可以有两种方式：
1、房产继承：房产继承应先到公证处办理房产继承公证手续，再到房产交易中心办理房产继承手续。
2、房产赠与：赠与人与受赠人签订房屋赠与的书面合同，即赠与书
《中华人民共和国民法典》
第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
房产纠纷
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2024-02-12 19:59
租房合同签了一年，然后交了半年的房租，然后租一个月不想租了。 可以返还押金和租金吗合同上面写着，租赁期内乙方需提前退回房屋的，应提前30日通知对方，租金押金不退这是合法的吗？我要是退租一分钱都拿不到吗
回复：租房合同为期一年,半年了不想租了,能否全身而退还是看你们当初签订的租赁合同内如何约定的。你方未到期提前退租属于单方面违约,一般情况下剩余租金和租房押金是不退的,因为你方违约在先。如果你想退只能和对方协商,如合同内有约定违约金比例按照合同执行。
一、如何办理租户提前退租
租房未到期就提出退房，是构成违约的。如何处理需要视房屋租赁合同而定。一般来说，中途退房的违约，都是以收取违约金的方式来处理的，至于违约金的多少，法律并没有对这一具体问题作出相应的细致的规定，违约金的多少，一般还是根据双方房屋租赁合同的约定来确定的。实践中，一年租房合同的违约金一般约定是一个月的房租，但也不能一概而论，需要看具体的个案合同约定。
二、租金违约金是多少钱？
(一)如果租赁合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。如双方在签订合同时，约定房屋租赁合同违约金为一个月的租金，那么一旦违约，出租人就可以要求承租人支付一个月租金同样数额的违约金，作为违约赔偿;
(二)约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可要求降低。
(三)房屋租赁合同中对违约金没有约定，应按对方违约对你造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费。
(四)租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付，即如果承租人尚拖欠出租人租金1500元，那么房屋租赁合同违约金是不包含在这1500元以内的。
(五)租房违约金的处理：双方按照租赁合同的约定处理，赔偿约定的金额，如果协商不成，可到法院提起诉讼。
房产纠纷
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2023-09-04 20:23
我们租了一个商铺，但是后面去办营业执照办不了，说的不是商业性质，签租的合同之前，房东也没告知，前面那个转租人也没告诉， 我们现在不想做，转也转不出去，房东也不处理，态度也是不好，这种情况怎么办呢？
回复：如果租用的店铺属于非商业用地,办不了营业执照和相关证件,可以考虑以下几点:1. 先与房东沟通,看是否可以变更该地块的性质或用途,转换为商业用地,这需要配合相关部门批复。2. 如果无法转换用地性质,可以考虑更换其他符合条件的商铺。现在许多商场、写字楼都有整层楼或单间出租,可以找合适的商业房源。3. 检查所在地是否有容许个体工商户经营的政策,如果符合,可以试着申请个体执照经营。4. 尝试经营一些不需要特别证照的业务,如电商配送、网络销售、自由职业等。5. 如果实在无法解决,只能与房东协商退租,并要求返还租金和中介费,换个商业房源重新开始。6. 咨询当地的商务和工商部门,看是否有其他可行的解决方案。
房产纠纷
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2023-07-23 21:28
开发商将商铺出租后又卖给业主中间的免租期谁承担？
回复：双方协商解决。
出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，已经合法占有租赁房屋的，已经办理登记备案手续的，合同成立在先的。
租房押金不退或克扣的问题可以双方协商解决，如协商不成，可以收集证据，向法院起诉。如果租赁合同没有明确押金的性质或规则，则押金作为租赁预付款处理，应当返还。
房产纠纷
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2023-04-25 21:35
房东去世，房屋没有过户和继承，其配偶和子女是否有权利出租？配偶和子女与租房者签订合同是否有效？
回复：房屋产权人去世房屋可以出租。已经签订租房合同的应当继续履行，所有权变动不影响已经成立的租赁关系，尚未签订租房合同的应当在房屋办理继承登记过户后实施租赁。
法律依据
《民法典》第二百一十条
不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第七百二十五条
租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第一千一百二十三条
继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
房产纠纷
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2023-03-14 17:00
购房者用其父亲的名字，产权归谁？
回复：借父母名买的房产权归父母。我国实行不动产统一登记制度，房屋产权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，房地产作为不动产以物权登记为准。借父母名买房产权归属父母，子女仅具有债权效力。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第二百一十四条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国民法典》第二百一十五条
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
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2023-03-11 16:41
你好，婚前男友父母出资付首付40%，房产证上只有男友名字，婚后我们自己还款，如果离婚我的权益如何保障？
回复：你好，婚前男方父母支付首付的房屋，并且登记在个人名下的，如果在婚后是共同还贷款的，那房屋是登记方所有，但是离婚的时候另一方可以要求分割婚后还贷部分及其升值部分。如果房屋登记在双方名下，那就是夫妻共同财产。法律依据：《最高人民法院关于适用婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条
夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
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2023-03-11 11:17
律师您好，我家拆迁的安置房卖给了别人，当时签合同了，规定要配合过户的，现在我不想过户，协议里规定是违约利息是银行利率的4倍，我也不想赔这么多钱。如果对方起诉，我胜算大吗？
回复：您好，法律当中对于违约金并没有明确的规定，如果高到造成损失的，可以要求法院适当的降低。
1.法律规定的是民间借贷案件中约定的利息不能高于同期银行贷款利率的四倍，至于违约金没有明确规定。
2.但是高于造成的损失的，对方可以要求法院适当降低。
如果签订了贷款合同办是有一方违约了，贷款的利息4倍高也是比较正常的，因为法律规定了不能超过银行贷款利率的4倍，违约金可以是具体的数额也可以是逾期的利息只要符合法定的比例就可以。
一、借高利贷被起诉的标准，借高利贷被起诉会怎么判
高于同期银行利息四倍的属于高利贷借款合同，民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍(包含利率本数)。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。由此可以看出，我国法律对借款合同当事人双方事先约定的合理利息(不高于同期银行利息的四倍)予以确认和法律保护。也就是说，高于同期银行利息四倍的民间借贷是不受法律保护的。
二、借款违约金的法律规定
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”所以，借款合同属于合同中一类合同类型，法律上是允许约定违约责任的。另外民法典第六百七十六条规定，“应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”本身就是一种违约条款，逾期利息即是违约金。所以违约金是可以以事先确定具体数额的形式约定，当然也可以以逾期利息形式出现，因为国家法律法规对于以确定数额的方式支付违约金并无禁止性规定，按照民法意思自治的原则，该种方式法律上是不限制的。
《中华人民共和国民法典》第五百八十五第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”那么，借款违约金一般如何约定能得到法律支持呢？根据相关法律规定一般最多不能超过银行同期贷款利率的四倍。
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2023-03-07 15:52
父亲和母亲早期贷款买房，后来父亲生病没有工作能力还房贷，都是母亲在还（母亲吧房贷还清了），后来父亲死去，死前没有立遗嘱，那房子是怎么切割的，爷爷奶奶占多少份额
回复：父母死了没有遗嘱的，按照法定方式继承遗产。属于第一顺序继承人，原则上各个继承人都应当均等分割遗产。而没有第一顺序继承人的时候，才由第二顺序继承人继承。特殊情况下，也可以不均等分割，主要是要对一些有特殊情况的继承人作出照顾，适当的多分得一些遗产。
父亲去世前没有立遗嘱财产怎么分
被继承人死亡后，没有遗留遗嘱的，根据法定继承来分配遗产。具体分配方式为：
1、没立遗嘱的财产按法定继承顺序继承，继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
2、同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。
3、对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。
4、对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。
5、有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分，继承人协商同意的，也可以不均等。
6、对继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分给他们适当的遗产。
二、没有遗嘱时继承遗产的顺序
《民法典》（自2021年1月1日起施行）
第一千一百二十七条 遗产按照下列顺序继承：
(一)第一顺序：配偶、子女、父母;
(二)第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承;没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本所称子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本所称父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本所称兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
第一千一百二十八条 被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的直系晚辈血亲代位继承。
被继承人的兄弟姐妹先于被继承人死亡的，由被继承人的兄弟姐妹的子女代位继承。
代位继承人一般只能继承被代位继承人有权继承的遗产份额。
第一千一百二十九条 丧偶儿媳对公婆，丧偶女婿对岳父母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。
第一千一百三十条 同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。
对生活有特殊困难又缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。
对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。
有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。
继承人协商同意的，也可以不均等。
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2023-03-07 14:59
购买一楼房屋 销售在宣传时明确指出一楼带院子还给画了图 说院子带拐角有优势 并且宣传手册及售楼处沙盘都表明一楼带院子的事实 但是在我拿房之后被告知院子是小区的公共绿地不允许我使用 购房合同里是写了院子的使用权归一楼所有的 请问针对以上情况是否能以欺骗消费起诉或者从别的角度 类似这种的起诉胜算有多大
回复：若是合同上签字了，有效。如果对于庭院的使用权有异议的话，可以跟开发商协商，签署补充协议。
一、和业主签的物业合同需要详细吗
不是。但物业公司最好与每一户业主签订物业服务合同，绝大多数是在签订购房合同时就签订好的。因为如果不逐个签订合同，后面出现纠纷，不好处理。
物业公司必须跟业主签订物业合同的情况：开发建设中的项目，由开发商同物业公司签署《物业前期管理合同》；正式项目，只有一个或者几个大业主的，由业主直接和物业公司签署《物业服务合同》；正式项目，有多个业主的，由业主大会决议，并由业主委员会同物业公司签署《物业服务合同》。
物业公司不需要跟业主签订物业合同的情况：如果是住宅，通常物业公司不会和具体某一位业主签署物业合同的。因为物业公司提供的服务主要是公共区域及公共设备设施服务，任何一位业主都无法对服务标的全权负责。因此住宅项目的物业合同只有开发商和业委会可以同物业公司签署。而开发商和业委会在合同中，代表了全体业主。因此尽管没有和具体的业主签约，物业公司也必须履行合同约定，承担管理责任；同样业主也必须要遵守缴纳物业费的义务。
二、合同上的手写附加条件好使吗
合同上的手写是可以的。
只要是双方共同协商的合法条款，就是有效的。但双方的合同上都应该补充上该附加条款才行，因为在实践中就发生过一方持有的合同上有手写条款，而另一方持有的合同上没有相应条款时，被法院认定该条款不成立的情况。
补充协议是对原合同的补充或者变更，一般要明确约定，如果补充协议条款与原合同不一致或发生冲突时，应当以补充协议为准，但原合同明示不得变更的条款，补充协议中对该条款发生的变更则不发生法律效力。
三、履行商品房买卖合同期限
房屋买卖合同的履行期限一般是按照合同上规定的履行日期和期限履行。所以是按照合同上签订的条约来履行。如果合同中对履行期限没有明确约定，合同双方当事人首先应当协商并签订补充协议以明确合同履行期限；如果仍然不能达成一致，按照合同有关条款或交易习惯看是否能够确定履行期限；如果上述处理均不能明确，债权人随时可以要求债务人履行，但要给对方必要的准备时间。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国民法典》
第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。
第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。
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2023-03-01 11:00
关于全款买房交付后一直不给房产证，本人拒交物业费是否构成违法
回复：法律分析：该种行为肯定不合法，二者不是同一法律关系，可追究地产的相关责任。 原则上办房产证和物业费是没有关系的，要看房子物业和开发商的关系，因为办房产证的事宜是要经过开发商的，之前有没有签过合同，是否规定了物业费的缴纳问题，目前根据的描述建议与物业冷静协商。
法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
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2023-02-23 23:06
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